به گزارش خبرگزاری بسیج از سمنان، همه حساب و کتاب‌های زندگی به هم می‌ریزد، وقتی صاحبخانه از پشت تلفن می‌گوید یا باید ۴۰۰ هزار تومان روی اجاره بگذارید یا این که خانه را تخلیه کنید. اوایل تابستان موسم جابجایی خانه، با مشکل افزایش ناگهانی اجاره بها روبرو شد و تا کنون هم ادامه داشته است. در این میان، افزایش هزینه‌هایی مانند جابجایی اثاثیه، حق العمل بنگاه‌های املاک و شارژ ساختمان، به مشکلاتی تبدیل شده که مستاجر‌ها از پس آن برنمی آید.
مستاجر‌ها از ضعیف‌ترین اقشار جامعه هستند و این قشر از جامعه با دیدن شرایط جدید شال عزا به گردن می‌اندازند که چه خواهد شد؟ آیا باید از کیفیت محل زندگی خود کم کنند یا سفره هایشان را کوچکتر پهن کنند تا بتوانند از پس مخارج سکونت در شهر بر بیایند.
در این بین، سئوالی که برای مستاجر‌ها پیش می‌آید این است که صاحب خانه یا موجر تا چه حدی می‌تواند اجاره بها را افزایش دهد؟
محمدتقی امیرفخریان یکی از بنگاه داران سمنانی است که در گفت و گو با خبرنگار گروه استان های باشگاه خبرنگاران جوان از سمنان می‌گوید: در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت برای یک سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود که مورد توافق مؤجر و مستأجر واقع شده و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. به علاوه، مستأجر باید در زمان‌های مورد توافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از وی رسید دریافت کند. در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای مؤجر به رسمیت شناخته شده است.
او افزود: همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسکونی اجاره داده شده، مستأجر حق تبدیل به کاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا، بر روابط استیجاری حاکم است، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. در صورتی قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ می‌شود که ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود: از جمله اینکه قرارداد به صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود. اما اجاره محل‌های مسکونی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.
بر اساس قوانین جاری، لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد، اما باید مالک منافع عین مستأجره شناخته شود بنابراین اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد، چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، اما باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قرارداد‌های اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین صورت که معمولاً شرط می‌شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.
حالا باید دید که رهن واجاره از دید قانونی چه تعریفی دارد؟
یک بنگاه دار سمنانی درباره شرایط متاجر و تعیین مبلغ اجاره می گوید: به طور معمول، اجاره‌بها همان مبلغی است که باید مستأجر در زمان‌های معین به موجر بپردازد. اما به پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره‌بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود. ضمناً هر آنچه به عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود. البته لازم به ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله‌های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.
او گفت: تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمکن یا شوفاژ بر عهده مالک است، اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.
امیرفخریان افزود: تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی بنگاه‌های مشاوران املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد. ضمناً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی تأکید می‌شود که باید دو نفر به عنوان گواه، ذیل آن را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.
این بنگاه دار سمنانی گفت: قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضای مدت اجاره می‌کنند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند. البته در قرارداد‌های اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.
در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و ... باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟ در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد او است اقدام کند، بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.
در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، دادخواست تخلیه بدهد. مستأجر نیز می‌تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و نیز در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین بازنگرداندن مبلغ رهن، قرض‌الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود، به مراجع قانونی و قضایی مراجعه و دادخواهی کند.
شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. اگر مؤجر مبلغی به عنوان رهن از مستأجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأموران به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.
اگر موجر از مستأجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت کند که در متن آن قید شود بابت تضمین تخلیه است، آیا صادرکننده چک قابل تعقیب کیفری است؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت هر گاه کسی مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن «امانی بودن» یا «تضمین تخلیه ملک مورد اجاره» را قید کرده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرار می‌گیرد و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.
تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری
بر اساس مقررات قانون سال ۱۳۵۶ در روابط موجر و مستأجر ضرورت ندارد قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد، اگرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قرارداد‌ها توصیه می‌شود روابط منعقده کتبی باشد؛ لذا صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای شمولیت قانون کافی است، حتی اگر شفاهی باشد.
اما در قانون سال ۱۳۷۶ برای شمول قانون بر رابطه استیجاری، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون مذکور الزامی است، در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اماکنی که قبل از تصویب این قانون، به اجاره داده شده است را هم در برمی‌گیرد، اما قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ صرفاً اماکن و اجاره‌هایی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ منعقد شده و روابط استیجاری امروزی را شامل می‌شود.
اماکنی که قبل از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدنی و به‌علاوه شروط مورد توافق بین طرفین نیز خواهد بود.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری تقریباً دایمی فرض می‌شود و بنابراین مؤجر به صرف انقضای مدت حق تخلیه ملک را نداشته بلکه تخلیه محل استیجاری مستأجر تابع تحقق شرایط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به محض انقضای مدت و به صرف تقاضای مؤجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌های عادی متفاوت است، و اجاره‌نامه‌های غیرمکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.
در غیر این صورت مؤجر نمی‌تواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آن هم از طریق اخذ دستور از شورا‌های حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه‌هاست، بهره‌مند شود.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال ۱۳۵۶ اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری، شروط مورد توافق طرفین است.
با این اوصاف وقتی صاحبخانه از پشت تلفن می‌گوید یا باید ۴۰۰ هزار تومان روی اجاره بگذارید یعنی باید ماهانه یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان کرایه خانه بدهد و این جدای از اقساط ماهانه‌ای است که باید پرداخت کند یا اینکه با توجه به قوانین اعلام شده صاحبخانه می‌تواند حکم تخلیه را برای وی بگیرد.
وقتی صاحبخانه از پشت تلفن می‌گوید یا باید ۴۰۰ هزار تومان روی اجاره بگذارید یا خانه را تخلیه کند آن خانواده که ممنکن است متشکل از یک زوج یا یک زوج و یو یا چند فرزند باشند راهی بنگاه‌های مسکن می‌شوند. رفت و آمدی دو هفته‌ای که در آخر نتیجه اش می‌شود ماندن در همان خانه و افزودن ۴۰۰ هزار تومان به اجاره آقای موجر.
گرانی اجاره بهای ساختمان در شهرستان‌ها پابه پای گرانی مسکن پیش می‌رود و هرسال این مستاجر‌ها هستند که با پیشنهاد‌های سرسام آور صاحبخانه‌ها مواجه می‌شوند. آن‌ها مجبورند مبالغی هنگفت را به عنوان اجاره بها به صاحبخانه‌ها بپردازند. دراین بین، اما باید مستاجر باشی و موعد تخلیه خانه اجاره‌ای ات رسیده باشد تا حال و روز اجاره نشین‌ها را درک کنی.
اوضاع آشفته شهرنشینی در ایران، تبدیل به یک تراژدی واقعی برای گروهی از مردم شده که گفته می‌شود تا حدود ۳۷ درصد از خانوار‌های شهری را شامل اجاره نشین‌ها می‌شوند.
روایت آشنای این روز‌های بنگاه‌های شهرمان چقدر شبیه به هم شده است گرانی خانه، مردمی که پول کافی ندارند و اجاره‌هایی که سر به فلک می‌کشد مثلا ۸۰ میلیون پیش و ماهی یک و نیم میلیون باشد. وضعیت در همه جای شهر همین گونه خراب است و مردم پولشان به خانه نمی‌رسد و قیمت‌ها به اوج رسیده اند.
حسینی یکی دیگر از بنگاه داران سمنانی نیز در گفت و گو با خبرنگار گروه استان های باشگاه خبرنگاران جوان از سمنان گفت : به طور کلی، تعیین نرخ اجاره بها، تابعی از نرخ مسکن است. به طور معمول، یک پنجم نرخ هر متر مربع مسکن را به عنوان قیمت عرفی برای رهن منزل در نظر می‌گیرند. به عنوان مثال اگر هر متر مربع یک خانه، ۱۰ میلیون تومان ارزش داشت، عرف، هزینه رهن این منزل را هر متر مربع حدود ۲میلیون تومان (یک پنجم نرخ) می‌داند. بر این اساس، عرف دیگری وجود دارد که نرخ تبدیل بهره را در بازار حدود ۳ درصد در نظر می‌گیرند. به عنوان مثال برای هر یک میلیون تومان هزینه رهن، می‌توان حدود ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفت. البته، چون در شرایط فعلی، بازار مالی، چندان کشش پرداخت بهره ۳ درصدی را ندارد و عموما بانک‌ها زیر ۲ درصد سود سپرده می‌پردازند، این رقم ما بین ۲ تا ۳ درصد در نظر گرفته می‌شود. یعنی برای تبدیل هر یک میلیون تومان هزینه رهن منزل به نرخ اجاره بها، حدود ۲۰ تا ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر می‌گیرند که معمولا این مبلغ را حدود ۲۵ هزار تومان محاسبه می‌کنند.
او افزود : منزلی که حدود ۱۰۰ متر مربع زیربنا دارد و قیمت هر متر مربع آن هم ۱۰ میلیون تومان است، برای تعیین اجاره بها، نرخ منزل را حدود یک میلیارد تومان محاسبه می‌کنند. بر اساس آن، یک پنجم این مبلغ (۲۰۰ میلیون تومان) به عنوان هزینه رهن منزل در نظر گرفته می‌شود و برای تبدیل مبلغ رهن به اجاره بها، ۲۰۰ میلیون تومان را در ۲.۵ درصد ضرب می‌کنند تا هزینه اجاره بها محاسبه شود: حدود ۵ میلیون تومان در ماه.
حسینی گفت : در این بین، مستاجر‌ها هر چه مبلغ شرط قرض الحسنه قرارداد (معروف به پول پیش) برای اجاره مسکن را بیشتر بپردازند، در همان حد، از پرداخت مبلغ اجاره بهای ماهانه، راحتتر خواهند بود. در مثال بالا، در صورتی که مستاجر، مبلغ شرط پرداخت قرض الحسنه ضمن العقد را ۱۰۰ میلیون تومان توافق کند (۱۰۰ میلیون تومان پول پیش بدهد) برای ۱۰۰ میلیون تومان باقیمانده حدود ۲.۵ میلیون تومان در ماه، باید اجاره بها بپردازد. این فرمولی عرفی برای تعیین اجاره بها در شهر‌های بزرگ است که معمولا در سایر شهر‌های متوسط و کوچک هم جواب می‌دهد.
در نهایت باید گفت که بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر ملک را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به روز) لقب دارد، با فرض اینکه این افزایش اجاره بها قانونی وعرفی است، بپردازد. البته اگر مستأجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.
